金多多策略上海楼市“沪八条”新政来了！外环外二套房首付门槛再降

8月20日，上海市住建委、市房管局等六部门联合印发《关于优化本地房地产政策措施的通知》（以下简称“通知”），该政策将于2026年8月21日正式实施。

通知从住房公积金、信贷、购房补贴、房票安置、存量住房收购五大方面出发，共推出八项举措，打出一套“组合拳”来降低居民购房置换成本。

公积金政策方面，新政明确，将扩大公积金提取支付购房首付款范围，在2025年8月“沪六条”支持缴存人提取公积金支付新建预售商品住房首付款的基础上，新增新建现房首付款提取支持，且提取不影响公积金贷款额度核算；优化购房提取频次与限额，上海无公积金房贷、未办理冲还贷业务的购房缴存人，自不动产权证发证之日起5年内，购房提取由一次性提取调整为每年可提取一次，提取上限放宽至该套住房自有资金实际支付房款。

在优化个人住房信贷政策方面，新政明确，购买外环外（含原差异化政策区域）住房，二套房商业贷款最低首付比例由不低于20%下调至不低于15%。调整后，本市首套房商贷最低首付比例统一为15%；二套房延续区域差异化政策，外环内最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

此外，上海还将拿出总金额2亿元用于落地购房“以旧换新”阶段性补贴政策。

2026年8月21日—2027年3月31日，居民家庭在外环外购置新房并完成网签备案，且于网签备案日前后一年内售出外环内二手住房的，可向新房所在区房地产交易中心申领3万元补贴；居民家庭在外环外购买新房完成网签备案，且网签备案日前后一年内出售二手房的，可按新房贷款总额的1%申领补贴，单套住房最高补贴5万元（补贴总金额2亿元，用完即止）。

通知还提出，将加大房票安置实施力度，在征收拆迁补偿安置中增设房票安置方式，重点面向城中村改造、旧城区改建等项目，通过多元安置路径保障群众多样化安置需求。

同时，上海还将加快收购二手住房转化为保障性租赁住房。按照“十五五”保租房建设部署，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年以来，上海楼市需求持续释放，市场呈现量价齐升的良好态势。土地端同步升温，多幅地块刷新区域价格纪录，反映出房企对后市稳定向好的坚定信心。在整体向好态势已然确立的背景下，“沪八条”适时出台，能够精准聚焦改善型需求，进一步巩固楼市向好趋势。

7月以来，上海楼市呈现出“淡季不淡、量价齐升”行情。据中原地产数据，上海新房市场7月成交量同比微增1%，实现年内首次由负转正。中高端产品成交活跃，延续了去年以来的热度。近期，多个外环外单价6万元左右的首次改善产品接连触发“积分制”，改善型需求正稳步释放。国家统计局房价指数也显示，上海房价同比涨幅处于全国领先位置。

二手房市场表现更为强劲。今年除2月受春节因素影响外，其余月份成交量均稳定在2万套以上，持续保持高位运行。国家统计局数据显示，上海二手房价格指数已连续反弹6个月，累计上涨2.2%，市场运行趋势已发生实质性转变。

卢文曦认为，本次“沪八条”进一步拓宽了公积金使用范围，灵活运用公积金工具支持缴存人多样化住房需求，能切实减轻购房者负担。信贷政策方面，二套房外环内首付比例不低于25%，外环外不低于15%。外环外二套房信贷政策与首套房基本接近，差异化安排精准适配市场需求，有助于激活外环外的成交活力。

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